2005：“造房术”的而立之年

严涛


  如果说上世纪九十年代初的宏观调控初次炒响了“泡沫”概念，还不足以改变房地产旧有格局的话，那么近两年翻腾而起的泡沫，直接形成了一种促使量变到质变的关键推动力。2003年的“非典”，让更多人开始重新审视房地产产品本身，2004年至2005年的一系列金融、土地等方面相关政策的大幅调整，又使房地产这个产业成为各界关注的焦点，一个全方位的变动由此开始。


  粗放、单一的房地产开发模式，正发生着潜在的变化。开发商团体正在朝向三种主要类型演化，即综合性的投资开发公司、专业化投资公司、专业化开发公司。综合性的投资开发公司由少数具有相当品牌影响力的公司形成；专业化投资公司则包括境外投资基金和境内投资基金；而专业化开发公司更类似房地产“操盘手”，其主要职能则在于对开发链中各种相关资源的整合，负责将资金和土地转化成有形的房地产产品。


还原“造房术”

  从国内房地产的现实情况来看，旧有的以开发商居绝对主导地位的开发模式在未来几年内仍将是主流。但其他开发模式也在市场上有了初步的实践尝试。进入2005年，多元化开发模式的格局将进一步明朗化。其中包括定制开发模式、持有型物业开发模式、住宅合作社，以及社区参与开发模式等。


  定制开发模式在发达国家是一种普遍的开发模式，已形成一整套相当成熟的经验和操作流程。在各种居住类房地产开发中广泛运用。开发商按照终端消费者的意愿确定产品类型及建造实施，能充分满足消费者的个性化要求。国内市场上，虽然定制开发在政策、法规操作程序等方面还存在一些障碍，但近期定制开发已经在高端物业，如别墅等方面取得突破，万通筑屋就是业内较有影响力的先行者。


  持有型物业开发模式的最大特点在于最终产品不是完全面向消费者销售，而是由开发商自身持有并经营，以获取回报。而且这种回报是相对长期、稳定的，虽然其利润率有可能偏低。国外及中国香港地区很多大型地产集团所开发的物业都已持有为主。这需要开发商本身具有极强的资金实力和经营管理物业的能力。国内一般开发商并不具备这方面的能力，更着重于在短期内销售出去而获利。

住宅合作社实际上就是个人集资建房。在中国的城市化进程中，最初主要由农民、小城镇居民为了控制住房成本、减少投入而在相关政策的许可下，自发形成的一种住宅开发模式，多为小规模的中低档住宅。随着商品房价格的日益攀升，这种开发模式也开始在大城市中出现，甚至包括北京、上海、成都等特大型中心城市。其对于抑制房价的无限高涨具有很强的市场调节作用。参与集资的消费者除了能得到住房价格的实惠外，在产品需求方面还有相当成分的定制意味。因此，如果在政策保护与引导下，通过住宅合作社机制的规范化、法律化整合，个人集资将会成为房地产市场上一种具有很强生命力的开发模式。


  社区参与的开发模式最早出现在上世纪七十年代的美国，强调了开发主体与政府、社区或民间团体、邻区社团等多方的协同参与。在现代房地产开发中，很多具有国际影响力的实例都源于这种开发模式，如美国加州长滩市东南区开发、以及加州肯特兰大镇开发等项目，后者更以其作为“新城市主义”的典范为业内熟知。社区参与的开发模式能最大限度的体现公众利益和开发商利益的协调平衡，同时也使城市风貌、社区建筑、各种配套服务设施等诸多影响开发项目品质的因素得到综合考虑。这种开发模式对房地产业产生了深远的影响力，也对国内房地产开发具有很好的借鉴意义。


关键的内核

  显然在房地产市场上，目前已经有一种共识，即房地产已经由营销时代进入产品时代，甚至进入品牌时代。但对产品为本的核心内容的理解却都不尽相同。更多的是体现在对时尚的外观、多变的空间以及文化品位等方面的追求上。当然，这些做法无可厚非，但却不应该忽视产品最基本的属性，即技术含量。目前国内房地产产品的技术含量普遍偏低。在热工性能、密闭性、防噪隔音等方面与前些年甚至新中国成立之前的建筑相比都进步不大，更何况与当今发达国家的建筑相比。


  产品缺乏技术含量，不仅是产品本身固有的缺陷，对环境、城市和市场也会产生很大的负面影响。高能耗、非环保的建筑产品是造成生态环境恶化的重要因素。时尚的外观很有可能会过时，而且短时间内大批量建成的技术含量低下的房地产产品也会很快成为市场改造对象。同时，这类产品使用品质的劣势，使其市场价格也很难得到长期保证，即便价格在特定时期内还可能上涨，也最终会面临有价无市的局面。因为随着房地产开发范围的扩大，社会经济的发展特别是以汽车文化为主的交通模式的演进，房地产产品的地缘优势会逐渐被消解，而同时其产品技术品质的竞争会更加凸显。


  对于产品的技术含量，部分人有一些认识上的误区。其一，认为提升技术含量就必然依赖高科技。实际上对于普通房地产项目来说，运用成熟的建造、设备及材料等相关技术，并适当提高标准，着重于构造节点设计及施工工艺就能提高技术含量，而且会收到明显的效果。高科技手段更多运用在高端产品之中，承担着市场及技术导向的作用。其二，认为消费者不重视技术含量。当然，对于非专业人士，技术含量的高低不像外观形象那样可以直观判断。但随着消费心理的逐渐成熟，技术上的亮点更能吸引消费者关注的目光和心理的认同。北京锋尚、Moma在市场上的成功充分说明了这一点。其三，认为提升技术含量，也就提高了建造成本的销售价格，降低了性价比。技术含量的增加，提高了使用品质，而且从产品全生命周期来看，虽然增加了初期购买成本，但总的使用成本却降低了。因此，从客观上来讲，技术含量提升也就提升了性价比。


  提升国内房地产产品的技术含量，是产品更新的基本要求。起码应着眼于五十年或七十年的正常使用寿命，而且其中不一定需要掌握世界尖端的核心技术，也不需要一步到位。关键的是政府、开发商对技术含量本身理性可观的认识态度。而技术含量的提高，需要从政策、引导、监督管理、产业配套、设计标准、施工标准、材料设备标准等多方面着手。政府及相关管理部门应出台并监督实施提高技术含量的一系列技术标准体系及技术标准评价体系。在政策方面，引导和鼓励开发项目采用生态、环保、节能的技术措施和施工工艺、建材、设备等。比如太阳能的收集、利用，如果允许小区电能并入国家电网，并提供保护政策，可以使太阳能等清洁能源得到更快的普及。这方面已有一些城市开始进行尝试。实际上这也是从政府的角度鼓励房地产企业的科研创新和技术进步。开发行为中涉及的上中下游产业之间也必须形成不间断的产业链，才能推广并应用先进的技术。设计公司结合市场及科技发展水平，采用更高标准的设计标准图集。施工企业、材料、设备生产企业的工艺水平也应相应提高。因此，最终产品技术含量的提高，也是整个国家技术实力提高的标志。通过控制和提高产品的技术含量，也促使各行业生产水平的提高，这也是社会经济发展的时代要求和必由之路。


“丑地标”带来的新空间

  通常情况下，旧城更多的是指那些上世纪八十年代以前，亦即房地产业正式进入发展时期之前的城区。包括住宅区、旧工业厂区、被城市迅速包围的城中村、历史上曾经繁荣过的商业街区等的。但仔细对比这些传统旧城与上世纪八九十年代建设的“新”城区，可以发现，二者在质的方面差距并不大，它们无论在规划、建筑单体和环境方面都不能满足二十一世纪的要求。问题是其中大部分新建城区才经过短短二十年时间，按照建筑正常使用寿命五十年或七十年来看，本不应二十年就出现致命的缺陷。因此，今天的旧城，也包括了房地产开发初期的大部分建设项目。造成这种状况的原因，不仅是由于当时建设标准的低下，也由于短时期内巨大的建设量的矛盾，还有规划的局限以及人们认识观念的不成熟等。


  旧城范围的扩大，对房地产业来说，是提供了有一个生存发展的空间，因为其会带来更多的改造项目。但旧城改造不同于新城建设，其中的难度更大，受到原住民及周边地区的制约因素也相当多。由于中国的土地和人口现状，不可能像美国、法国那样，在六七十年代炸掉一大批二战后迅速建设起来的建筑物（主要是住宅楼），如北京的大塔楼、大板楼。也不可能像德国鲁尔工业区服刑改造那样，将旧厂区改造成以公共空间为主的城市空间，更多的以恢复和保护环境、生态为出发点。如北京首钢搬迁后，原有厂区势必更多地进行房地产开发。因此，旧城改造将是中国房地产业一项长期而艰巨的工作，其中蕴含巨大的商机，也蕴含巨大的风险。但无论如何，国内大量尚待改造的“老”旧城区和“新”旧城区，必将催生出一批专业化的旧城改造房地产开发商。